仙台の物件を任意売却で手放そうとする人の残債問題と、新たに融資を受ける人とは無関係です。

当然ローンは組めますが、審査が厳しくなることも予想できます。

◎前の人のローンの残債とは無関係なので大丈夫。

「任意売却物件を購入して、住宅ローンは組めるのか」という一抹の不安は残ります。

任意売却物件は、それまでのローンが残ったままで売却されます。

もちろんそれまでの物件持ち主（債務者）の責任なので、時間差はあるものの引渡し時には残債はなくなります。

仮に、前の持ち主が仙台のその物件を任意売却してもローンが残った場合は、本人が継続して返済してくことになります。

◎住宅ローンは組めるが審査に時間がかかることも。

任意売却の物件を購入した人は、改めて住宅ローンの手続きをし購入することになります。

ただ一点あり得ることは、銀行からは“任意売却物件を買う人”という見られ方をするので、購入理由などを細かく聞かれることがあります。

住宅ローンの債務者となる人の年収や勤務先（企業規模・レベル）なども慎重に調査されると思います。

融資する銀行としては“同じ轍（てつ）は踏みたくない”という思いが強く、その分、時間がかかるかも知れません。

◎同じ失敗は繰り返せない銀行は、担当者の姿勢もどこか偏向的。

勤務先規模、年収、勤続年数、頭金の額がポイントです。

融資して住宅ローンの焦げ付きを作ってしまったことは、仙台のその銀行としても汚点です。

担当者は慎重になる分、審査・調査に時間がかかります。

早く処分してしまいたい一方で、ローン申込時の頭金が少ないとその段階で融資を渋られることも。

売却価格の3分の1、ギリギリ4分の1で受付けてくれるかどうかです。

【参考記事】住宅ローン審査に通るために、絶対に押さえておきたいポイント2つ

任意売却物件の取引において、手付金を売却希望者に直接渡してしまうのはタブーです。

仙台でも手付金の未返還はもっとも多い事案になっているのでご注意を！

◎返金してもらえないケースが多発している。

任意売却ではない通常の物件売買では、他者に物件を横取りされないよう、売却希望者（名義人など）に手付金を支払います。

契約成立前に払っておいて、万一契約が不成立の場合にはその手付金は返却してもらいます。

不動産取引の慣習のようなものです。

しかし任意売却の物件の場合、契約が成立する前に払ってしまうと、万一不成立の場合、返金を求めてもお金が戻ってこない危険性があります。

◎請求されても本人には渡さないこと。

なぜ手付金が戻ってこないかというと、売却希望者が使い込んでしまうからです。

もともと任意売却になってしまった人は、生活費や他の支払に窮していて、手元に現金がない人が大半です。

仮に100万円の手付金でも、任意売却に踏み切った仙台の本人にとっては、喉から手が出るほど欲しい現金のはず。

不用意に渡す必要はありません。

請求されたら仲介会社に渡すか、物件引渡し後に全額というような段取りを条件としましょう。

◎手付金は売却希望者に直接渡さない。

そのときは領収書をもらって、不動産仲介会社に渡しましょう。

もっとも安全なのは“手付金ナシ”を前提に話を進めることです。

仙台での取引でも、最多のトラブル事例になっています。

“手付金を請求する売主”がいたら、現金を欲しがっていると踏んで間違いないでしょう。

仙台では不動産仲介会社に預けたにも関わらず、手付金を戻してもらうのに数カ月かかったという例もあります。

任意売却になってしまう債権者には「多重債務の人」が多く、競売可能性のある抵当権者は多数にわたります。

住宅ローンだけが競売の対象ではないのでご注意を。

◎競売の可能性はないか確認してもらう。

競売物件とは、債務者が住宅ローンの滞納を放置していた場合、裁判所の命令で建物が差し押さえられ、競売の手続きが進められてしまうこと。

任意売却の交渉中であっても、スケジュールが重なってしまえば、債務者さえ知らないうちに裁判所のほうで競売の手続きが進行している可能性があります。

◎不動産仲介会社もうっかりミスを起こす!?

競売の確認や取り消しは、通常であれば不動産仲介会社が取ってくれているはずですが、任意売却のキャリアがない担当者なら確認手続きが漏れていることもあります。

念押ししておきましょう。

買取交渉に入る前、最初の段階で「競売手続きはされていないか」など、一言確認すべきです。

たとえ進捗している最中でも、裁判所からの差押執行命令書が届いてしまうと、法律上はそちらのほうに効力が移ります。

◎競売手続きが、任意売却と同時並行的に進んでしまった例は仙台市でも。

あり得ない話ではありません。

競売の手続きが進んでしまう事柄は住宅ローンだけではありません。

住民税や固定資産税、マンションであれば修繕維持積立金などの管理費、さらに消費者金融などへの返済が滞っていれば、債権者の訴えによって差押え・競売へと向かっている可能性が高いです。

仙台でも、多重債務の末の物件で売主がそのことを忘れ、競売に進んでしまった事例があります。

たとえ仙台でお得な任意売却物件に出会ったとしても、過剰な期待はNG。

パンドラの箱に手をかけているのかも。

4つのデメリットを確認しましょう。

◎なかなか進まない任意売却物件の交渉。

たとえ仙台で好条件の任意売却物件を見つけても、売主と買主の合意だけで売買が成立するわけではないのが任意売却物件のもどかしいところ。

債権者が“その販売価格では売却を認めない”とかは、仙台でも良くある話です。

また、内覧した結果、リフォームに多額の出費がかかりそうなので、その分の値引きを交渉しようとしても、債権者との板挟みでなかなかうまく進捗しません。

実際に交渉の段になると、任意売却故の障害がいろいろ出てきます。

◎具体的な任意売却物件のデメリットとは。

任意売却物件が安くても人気がないのは、それだけデメリットがあるからです。

債務者は1日も早く、少しでも多くの現金が欲しい状態にあるので、買主が思っているほどの値引きに応じないのが常です。

仙台に限った話ではありませんが、「売却交渉に時間がかかりやすい」、「物件が荒れて傷んでいる場合が多い」、「値引き交渉はほとんど通用しない」、「リフォームに想定外の出費が予想される」などは、代表的なデメリット4要素です。

▽リフォーム会社の選び方はこちらを参考に⇒https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190122-00161831-suumoj-life

◎売主との交渉では、情に流されて踏み込んだ話は聞かないほうがいい。

事務的に淡々と交渉すべきです。

仙台で先日あった事例に、「債務者の事情を聞いているうちに可愛そうになって、買取価格を上げてしまった」というのがあります。

しかしそれは、大半が債権者である銀行に戻ってしまうお金。

その後の債務者の生活にはあまり影響しません。

むしろ任意売却という意味を踏まえて、希望価格より安くしリフォーム代を浮かすべきです。

仙台の任意売却物件でも、売却交渉が難航して棚上げになった事例が何軒かは発生しています。

安くは買えますが、思わぬところから横やりが入ることも。

◎任意売却物件に残されるグレーなミステリー。

任意売却物件も競売物件も、一般的にはすごく安く購入できて安く購入できてお得なようだけれど、実際のところはどうなのでしょう。

任意売却物件が安い理由は、俗に言う“ワケあり物件だから”です。

競売物件は専用のサイトから物件を検索して、落札後に購入の手続きを済ませるまでは、家の中を見ることはできません。

どこまで荒れ放題になっているのか、それさえわかりません。

それに対して任意売却物件は、広告の段階で内覧はできるけれど、ソレで安心とは行かないのです。

◎債権者の合意が得られるかが最大の難関。

任意売却物件は一般市場の物件価格より2～3割程度は安く買えます。

しかし所有権がもとの持ち主にあって、債権者が次の買主（希望者）に売ることを認めるかどうか、大きな壁があります。

債権者とは、多くが住宅ローンを融資した銀行などの金融機関のこと。

売却条件が銀行に不利な状態であれば、銀行からOKが出ず、不動産売却の進捗そのものが止まってしまう可能性があります。

◎任意売却物件の多くは、売却のための環境が不完全なままです。

売主の一存だけで、円滑な交渉はできません。

任意売却の大半は住宅ローンの滞納であり、債権者の同意が必要です。

任意売却といっても事実上は債権者が売却の権利を握っています。

仙台市はいま不動産価格の上昇傾向にあり、もしかすると銀行側が「物件価格の上乗せを要求してくる可能性もあります。

仙台でもそのような事例が数件起きています。

事前にその辺の交渉環境の地ならしができているのか確認してもらう必要があります。